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楼盘报告

热点分析

区域板块

土地市场

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▲图源摄图网

最近点开高新南的二手房价，总是肾上腺素飙升。

金融城板块的中海城南一号，城南华府、誉峰等盘挂牌价破5万；大源的凯德世纪名邸、中洲锦城湖岸、建发天府鹭洲挂牌价破4万；新川的中德英伦联邦、龙湖九里晴川部分户型挂牌价也破3万……

此外，“买家连续8次遭遇业主提价”、“南城都汇某房源一夜涨价40万”、“业主反悔不卖房”的事情数不胜数。我向多位中介朋友证实，均表示确有此事。

其中一个中介朋友，经手万科公园5号一套70平米房源，临成交时竟坐地起价00万，报价万，算下来裸价4.45万/平米。

买家十分诚心，同意加价，钱款准备好，业主反悔不卖了。刚刚小编去链家看查看这套房源，又涨了50万，挂牌万。

负责该片区的中介朋友还透露，目前万科公园5号挂出来的9套房，无业主诚心出售，或在挂牌试水，或在观望，或在给其他业主打掩护。

听完这个事，我的内心只有两个字：震惊。价格叫到这么高了，房东竟还在观望？购房者一时间又这么着急接盘？

我也不禁疑惑，在挂牌价大涨的背后，高新南二手房市场的真实成交到底如何？是量价齐升的火热，还是有价无市的噱头？未来市场会渐趋冷静，还是继续沸腾？

怀着这个疑问，我们踩盘了金融城、大源、新川三个板块的一些代表性楼盘。

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金融城：无房可卖成交难度最大

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01年初这波涨价潮，以金融城为震中，迅速波及大源、新川，并一路向南，天府新区也未能幸免。对比大源、新川，金融城无房可卖的现象最严重。因此，即便金融城涨的最凶，也不缺乏诚心接盘的买家，但是区域成交量和带看量仍在下降，成交难度不断加大。在存量房源方面，中介透露，每个小区若有-3套诚心出售的房子，便算乐观。个别小区，甚至连一套诚心出售的房源都没有。在实地踩盘中，我发现确是如此。周日，我报出万的预算联系中介选房，晚上六点，中介发来6套诚心出售房源。十点中介联系我：6套房源中，套业主反悔不卖；套已被付定金；仅剩套供我选择。第二日踩盘中，我和这两个业主做了简短交流。一套位于润富国际花园，挂牌价5万，业主打算搬去麓湖新房。一套位于银泰泰悦湾，挂牌价3.5万，业主打算离开成都，故处置资产。而在这波涨价潮面前，更多业主陷入观望，惜房不卖，让本就有限的存量更加稀缺。

▲图源链家：各小区近三月成交套数

在成交量方面，链家显示，近3个月以来，金融城几个代表性楼盘：中海城南一号、中海城南华府、誉峰、中海九号公馆、润富国际花园共成交10套，加起来不抵大源一个小区成交量的一半。

▲大源都城雅颂居近三个月成交量

在挂牌量方面，相比前几年，金融城房源挂牌数量骤减。以中海城南壹号为例，年前后整个小区挂牌量有上百套房源，如今只有5套挂牌，且还有业主非诚心出售。

挂牌量骤减，或因金融城断供数年，已交房楼盘中，大部分投资客已套现走人，目前剩下的大多为自住刚需。

▲润富国际花园某平米户型调价记录在成交方面，相比去年十一月、十二月，同小区相同户型，持平前期市场价，或总价高出50万-70万左右的房源成交周期快，基本可缩短至半个月至一个月。而中介透露，此前金融城客户成交周期普遍在3-6个月。而那些挂牌单价5万以上的房源，则是看得人多，接盘者寥寥。链家显示，中海九号公馆，西派国际、城南一号等挂牌价格超5万房源，暂无成交。买家画像方面，中介表示目前金融城买家大多为普通自住，为学区换房较为常见，纯投资者极少。以前的投资客大多已套现走人，瞄准麓湖、天新。

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大源：挂牌价跨度较大量价齐升

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相比金融城，大源二手房市场分化较为明显，依据小区品质和交房年限，挂牌价格梯度较大，万多到4万多的房子都有，但4万+的高价房源也没有那么容易成交。霍森斯小学学区房领涨大源，涨势最凶。

其中品质突出，改善尺度鲜明的万科公园5号挂牌价4万+，近三个月内无成交。最高挂牌价高达4.77万。

凯德世纪名邸改善品质不够突出，但划片霍森斯，包含小户型，总价更为可控，诚心出售房源挂牌价均达4万，最高达4.3万。而就读蒙彼利埃的中洲锦城湖岸还有不少挂牌3.7万的房源。▲链家：凯德万房源装修实拍图

我踩盘凯德一套平米，挂牌价格万的房源，挂牌单价3.99万。“这套房源装修是挂牌房源中最好的，现代轻奢风，花费近60万。”中介小哥介绍。目前该房源带看量不低，收藏者有48人，排号者人（约谈房东面谈价格）。暂未成交。

▲去年9月凯德同户型成交情况

建发天府鹭洲（划片墨池）挂牌房源较多，1个小区的挂牌房源量超金融城诸多楼盘挂牌量之和。小区内装修品质突出、学位年限等待时间较短的房源，挂牌价可达到4万。不过小区赠送面积较大，在40%-60%左右，即便挂牌4万，算来实得单价也不超3.5万。

我挑选了一套建面6平米户型，算上赠送，实得将近80余平米，挂牌价5万，挂牌单价4万，实得单价约3万，已满5年，目前，该房源已下架，业主惜房不卖观望中。调价记录显示，总价曾上调10万。

▲带看量不低

而无中庭环境，商住混用的世豪广场，天府豪庭，清凤时代城，成交价和挂牌价都在.5万左右，80平米以上户型总价基本在万-万，选择余地较大。

这一带卖的很好的，是品质和学区兼具（墨池小学），价格又较为温和的都城雅颂居，精装挂牌价格3万左右。小区T户，石子铺路，绿化维护良好，电梯左右分区，房龄4年左右。1月成交的一套97平米房源，总价47万，成交约单价.7万，小区大部分挂牌房源总价在-万间。

▲墨池小学学区房中，都城呀

在小编


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