回首过去1年（.7-.6）这段时间，作为行家的我们，在二手市场上没少吃苦头。为了帮一些老铁顺利撸到二手笋盘，我们曾跟中介和业主斗智斗勇。经常鏖战到深夜，却依然架不住被pua。尤其春节至年中，我们在广佛交界帮老铁们找二手笋盘的经历，简直太难了。这一切的根本原因，都是拜这一轮行情所赐。上半年的佛山二手楼市，走出了类似年上半年的行情，尤其是广佛交界的热点板块。中原贝壳等平台年中报显示，上半年，佛山二手房成交约3.17万套，同比增加57%，成交面积约万㎡，同比增加65%，单月成交量均大幅超越去年同期。年超越年同期不奇怪，毕竟去年还处于水深火热的疫情中。实际上，年上半年的成交数据也超越了年上半年。当然，年佛山二手房的走势振幅没法和年上半年相比，但整体行情依然稳健上行。在热门临广板块的带领下，佛山多个板块二手房价和成交量缓步爬升，部分临广板块出现了超30%的涨幅。而同期佛山土拍也呈现分化的态势，优质板块的地价屡屡爆破新高，引得有关部门不得不设顶。上半年佛山商住地合计成交41宗，其中楼面价突破2万+的就有5宗（当然不包括配建条件苛刻拉低楼面价的地块）。高价地的诞生进一步拔高楼市预期，并助推二手市场，下半年准备面世的禅桂顺新秀们，许多已发出“破3冲4”的预告。下面我们一起来回顾一下过去1年时间线上，重点板块的重要角色。去年中，千灯湖板块多个小区的二手笋盘，迎来自住和投资客的陆续扫货。随着笋盘出清，去年下半年开始，保利花园、滨江一号、中铁南北区、寰宇天下、万锦豪园等标杆盘挂牌价陆续报涨，涨幅少则10%，多则20%以上，随着时间推移，几大标杆盘的成交价陆续突破并站稳3.5万/㎡大关，部分优质房源甚至摸到4万/㎡。▲千灯湖公园，来源南海桂城官微，摄/容铸华在几大标杆盘的带领下，千灯湖桂城板块实现普涨，去年普遍涨幅在10%-30%左右，就连海景花园这样的老破大也雨露均沾。春节过后，一波阳春行情再度起势，接着在灯湖中学、陈村地王、保利天悦传说破“7”等利好助推下，继续喊涨20-30%。势头最猛的金高B区滨江一号和铁建双雄，在人为的奇货可居、炒家疯狂ABC单等多种外力助推下，从20年中的2.5-3.2万/㎡到20年底的3.5-4万/㎡，直接干到21年五一前后的4.2-5.5万/㎡。这一波行情中，千灯湖是领头羊，其它广佛交界板块也揭竿而起。今年春节后，原本寂静无声的北滘新城在大批外地炒家的助推下，中海悦林熙岸从去年2.3-2.8万/㎡的价格上涨至五一期间的3.2-3.8万/㎡，涨幅超过30%，继续带动板块的合景、云悦江山、杨柳郡等大盘的涨幅。一些疯狂的外地炒家，甚至连房子都没看过，在外地大V的催眠之下，直接“隔空投定”。在一手的带动效应下，板块二手英伦首府也从年初2-2.3万/㎡的成交价跃升至2.5-3万/㎡，涨幅达到了30%左右，北滘其它二手次新盘，如美的瀚城、海琴水岸的涨幅同样可观。4月初陈村地王诞生，相当于在佛山楼市投入了一枚重磅炸弹，地价直接干到了元/㎡。这枚重磅炸弹点燃了几乎所有广佛交界和成熟片区的一二手市场，开发商嗷嗷叫地喊着封盘、涨价，幅度在2-10%不等。二手方面，陈村北滘、佛新、禅城主城、大桂城、金沙洲等片区的补涨也拉开帷幕。距离陈村较远的桂城平洲、三山二手市场，也在一手势头及地王的双重效应下，稳步上升。其中，平洲映月新城成交量最大的富丰兄弟，大哥富丰新城楼龄较老，成交价从年初的1.9-2.1万/㎡，跳到2.4万/㎡的成交均价；小弟富丰君御楼龄较新，也干到2.5万/㎡的成交价。而三山新城，当前二手市场选择不多，主要集中在东北角，由保利西雅图跟中海万锦熙岸组成，前者成交均价约2.6万/㎡，并且有持续上涨的趋势。后者成交量以及成交均价都比前者逊色一筹，约2.5万/㎡，部分望江户型能卖到3万/㎡+。不过最近广佛上城交楼，糟糕的品质和维权的呼声让不少买家想着快些逃离三山新城这个盘。这股涨价风潮也波及了禅城主城区，在朝安地铁站附近的贝壳签约中心，时不时见到门庭若市的景象。祖庙片区的普君新城华府二手，被桂城外溢过来买家争抢。一套南向房源，出现多个买家斗价的现象。城南、湾华片区的优质二手也在片区地铁等利好的加持下，价格跳涨了10%不等。禅城东部的奇槎，二手也是量价齐升。像保利碧桂园天汇的二手，尤其四房望江户型价格跳涨迅猛，㎡的天盈组团，单价干到3.5万/㎡，不满两年的都有人收。这股风，同样传导到禅西，有炒家直接在禅西玩起了ABC单。“西伯利亚”的南庄，也跟在后面喝了一口汤。基本上，这里已经是本轮行情的末端了。再想往西蔓延到西樵、三水高明，已经不太可能。尤其三水高明，基本只能靠本地需求支撑。当然，这轮行情，在4月底传出的限价浪潮中，已经有衰弱的迹象。但五一超长黄金周，给楼市带来了一波上行的动力。广佛交界的继续放量成交，掩盖了正在递进的式微行情。5月下旬，忽然爆发的广州疫情，加速了行情进入冰点时刻。当广佛两地的通勤被切断的那一刻，临广板块直接“阶段性凉了”。外地客想来也来不了，直到6月下旬广州解封。在房企的冲刺下，临广板块和禅城主城区继续迎来放量成交。不成想已是楼市的回光返照，7月伊始，热度不断衰减。虽然有外地买家趁广佛解封赶来杀了一波，但于整个大势也是回天乏术。但其实吧，年上半年，佛山的打压小动作就一直没有停过。比如拔高人才购房的门槛，提高T卡条件，外区客首付比例提高，跳涨的房贷利率.....但并没有真正震慑外区自住和投资及本地买家。却误伤了真正要买房的刚需，而杀伤力最强的，必然是银行的信贷政策。过去半年，佛山信贷政策走势从宽松到趋紧，贷款利率提升，年中银根放松但是房贷利率未降，甚至利率一周一个价。首付的来源也成为了银行严查的对象，但“你有张良计，我有过墙梯”，虽然对于一些首付要借或者要凑的购房者来说，这个信贷政策能被一些开发商或按揭公司钻空子，但一定程度上给买家增加很大的购房麻烦。如果利率上调，买家还是能接受，至少房子还能买。但对于“双外人士”，首套直接提高到4成，甚至5成，二手直接拒贷，就直接把相当部分人挡在了门外。为此还引发了不少因为首付交不上，而导致的退房实践。近两个月，佛系楼市的老铁，都不下30个因为钱不够，无奈退房求退定支招的。下半年已经过去了1个多月，深圳、东莞、广州，甚至惠州都已经出政策给上面交代了。佛山以外的湾区市场，哀鸿遍野的行情正在蔓延，湾区兄弟一个接一个地趴下。千年老三的佛山，依然还在为仅存的体面，挺直腰板不出大招。但一如当初行情轮到的剧情一样，悲观情绪一样会轮动。就从当下看上文那些涨幅凶猛、热火朝天的临广板块，一手盘的上客量已经式微。千灯湖的二手板块，业主的心态也开始放松。能接受谈价，并且用上蹿下跳的挂盘价，来引诱诚心的买家上钩。但其他如三山、北滘、平洲等地的外地客大幅减少，也让一些开发商忧心忡忡。反而前期涨幅并不是很大的禅城主城区，因为有相当的本地客支撑，还没去到那么悲观。当然，开发商的心态变得软弱也是肉眼可见。一些新盘首开，价格也明显让利，就为了第一波能走量。可以预见这等观望情绪，会进一步蔓延，甚至直到佛山象征性地出政策为止。不少之前涨幅太猛的板块，横盘已成定局。那些拽得要命的卖家，继续挂高挂牌价等待上门客，不过是不愿意承认周期性规律的无谓挣扎，这是在自我麻醉。可以预见接下来，挂牌量必然会稳步上涨。那么，有心想入货的你，就提前腾好房票和尽可能多的钞票，等待捡漏吧。记住，在楼市里，开发商的降价，永远先于贪婪的卖家。

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