英国经济大背景

“脱欧”效应

显然，英国经济的发展前景在很大程度上取决于“脱欧”情况。

脱欧的协议、条款及声明每天都在变化，但预计在未来几个月内，我们可以看到更加明确的“脱欧路线”。除非脱欧的最终条款没有预计的有利，JLL预计，英国的经济发展将继续保持稳定增长的趋势。

然而高通货膨胀对家庭财政产生的影响、英国现行的紧缩财政政策及脱欧不稳定性对贸易的影响还将给英国的经济增长带来一定压力。

表1

英格兰银行宣布加息25个基点

将现行利率从0.25%提至0.5%

人口

增长

预计到年，英国人口增长将从-年的年均增长,人放缓至年均增长,人；而到年，英国人口年均增长量将低于,人。因受到脱欧的影响，英国的外来移民增长速度也将放缓。

表2英国人口增长放缓

财政

政策

英国目前的通货膨胀率远高于政府设定的2%，通过对银行利率的调整，在年前可能会得到有效控制。JLL预计未来五年内，英磅对美元及欧元汇率将分别上涨至1.42及1.15。

经济形势预测

尽管有诸多不稳定因素的存在，英国的经济增长趋势还是比较让人放心。预计-年间，GDP涨幅将不会超过1.5%和1.7%，但在-年间，GDP涨幅将达2.1-2.2%。

表3英国经济发展趋势预测

未来两年内，英国就业增长率不会太乐观；在年，就业率将与目前的年均0.8%持平，失业率将下降至0.4%。

居民收入水平表现疲软，预计在-年期间，收入增长将由目前的年均3%上升到接近年均4%。

英国房产市场分析

英国楼市黄金时代已成过去时？

20世纪80年代至年的全球经济危机为英国业主带来了黄金时代，除了少数周期性起伏，英国房价一直表现出色。而在已经复苏的市场条件下，英国楼市再次回到之前增长幅度的可能性不大。

表4英国房价增长趋势（百分比）

而要了解英国楼市的走向，还需以发展角度看待再次可能激起英国楼市高潮的机遇。

黄金时代的起源在哪里？

20世纪70年代，英国进入金融改革动荡时期，并在后来十年加速进程。这导致了抵押贷款的重大结构性改变，也刺激了供应商之间更激烈的竞争，最终使得业主贷款的持续增长。

八十年代中后期，愈发自由化的市场伴随着经济复苏，加上减免的贷款税率，使得房屋交易数量在八十年代后期到达顶峰。然而，这一繁荣的结束并不乐观，消费者的不持续性消费最终导致利率的大幅上涨，年，英国经济进入衰退阶段。

恢复期

经历繁荣的后的业主不得不面对楼市的低迷，长期的低迷也让市场开始了重新调整，并在90年代中期为经济复苏铺开了道路。

随着税收减免的逐渐取消及印花税的上调，英国房价进入恢复期，却又在一次在年的金融危机中崩溃，可谓是二战后最严重的一次经济衰退。金融危机带来了更严格的银行监管政策，直接表现为购房首付比重的提高和收入倍数的降低。

严格的监管政策及时制止了英国经济的全面崩溃，在英国大部分地区房价回升到金融危机水准的同时，也将更多的年轻买家挡在了购房门槛之外。

然而，“脱欧”的到来似乎在此打击了英国的房屋需求度。已经数据表明，自脱欧投票以来，欧盟来英人数锐减，英国人口增长速度明显下跌...

那么，如此经济环境带来的将是一个怎样的房地产市场？

伴随着脱欧、人口增长、印花税、利率调整等一系列影响因素，英国的房子还值得投资吗？

楼市

预测

未来五年，英国将迎来一个崭新的房产市场，房价的上涨速度将比过去20年温和的多。简单来讲，之前种种驱动房产市场发展的利好因素将逐渐变弱，譬如人口膨胀、低利率、可利用收入比例等。

房源

供给

除去上文中提到的驱动因素，过去二十年的房屋供给量不足也是房价坚挺的支撑之一。而脱欧后的移民数量的减少和新房数量的增加将使得房屋供给不足的情况有所缓和。

表5英国房屋供给量增长趋势（个）

表6英国房产交易量预测（个）

综合以上分析，JLL认为未来两年的英国楼市将处于相对低潮。预计在年及年，英国房价将分别增长1%和2%。租房市场将表现的相对活跃，但租金增长率也将比目前低2%左右。其中，伦敦东南部的增长将最为明显。

表7英国房价增长趋势（百分比）

预计-年间，英国房价将呈现稳中有升的趋势，年均涨幅将达3.5%;租房市场将继续扩大，年均涨幅2.5%。在价格上涨背后的将是不断增长的英国经济及消费、投资者的信心。

表8伦敦及英国各地区房价增长趋势（百分比）

伦敦房产市场分析

是否值得期待？

与英国整体房产市场相比，伦敦房市则稍显不同。更加强烈的购买愿望及需求、父母银行的支持、投资者的影响及房源不足将给伦敦房市带来强有力的支持。

因此，预计未来几年伦敦地区整个房地产价格将出现温和的上涨，也较有可能迎来几次繁荣爆发。

伦敦中心区域

虽然脱欧对伦敦的影响将超过其对其他任何一个英国城市的影响，但“国际大都市”“文化标志”“贸易都市”等重要头衔的存在将继续吸引国际投资者的涌入。

表9伦敦中心区域房价增长趋势（百分比）

大伦敦区域

对于由伦敦本地居民占主导的大伦敦区域来说，房价的可负担性仍然是影响该区域楼市发展的最重要因素。但由于父母银行的协助与支持及逐渐强势的经济形势，预计在年后期，大伦敦区域的住房需求量将有明显上升，房价也将有所提高。

表10大伦敦地区房价增长趋势（百分比）

表11大伦敦地区房屋供给量趋势（个）

伦敦房产市场预测

短期来讲，由于印花税政策的调整影响了投资回报，英国和海外投资者的参与度会有所降低，但年下半年英国经济形势的好转将重新推动房屋需求及价格上涨。

表12伦敦各区域及英国整体租金增长趋势（百分比）

随着年脱欧细节的进一步清晰，伦敦房市将会更加乐观，并继续保持温和稳定增长的常态。

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