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1、“采取预收款方式销售”和“直接销售房地产”的定义区别

问题内容：您好，我们是一家房地产企业，请问下：采用预售合同的销售是不是属于采取预收款方式销售，采用现售合同的销售是不是属于直接销售房地产，谢谢！

答复机构：厦门市税务局-05-08

根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告年第18号）第十条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔〕36号）第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

请根据文件规定执行。

2、转让无产权车位是否缴纳印花税

问题内容：请问转让无产权车位的使用权，是否缴纳印花税？

答复机构：税务总局内蒙古自治区税务局-05-08

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）附件《印花税税目税率表》规定，产权转移书据包括包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同。

根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔〕号）第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

因此，销售无产权的车位，不属于印花税征税范围，不应贴花。

3、房地产企业成本分摊可以按照套内面积吗

问题内容：我司是房地产企业，在签订商品房销售合同及开具发票，对应的都是套内面积，即是可售面积就是套内面积。那么这种情况下，成本分摊可以按照套内面积吗？

回复单位：国家税务总局阳江市江城区税务局-05-07

根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第十四条的规定，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

4、佛山市范围内个人名下厂房转让核定征收问题

问题内容：您好，我想问下，佛山三水片区内比较多厂房，如果是个人名下的厂房转让，是否属于可以对土地增值税核定征收的适用范围，若不属于，怎么才算属于土地增值税的核定征收的范围？

回复单位：国家税务总局佛山市三水区税务局-05-08

个人转让厂房属于转让旧房及建筑物的行为，土地增值税按照下列的政策规定进行处理。

（一）根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔〕号）第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

（二）根据《财政部?国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔〕21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额（即开发土地的成本、费用，旧房及建筑物的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）根据《财政部?国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔〕21号）第二条规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条规定，实行核定征收。

5、个人转让住房取得收入，个人所得税的原值扣除凭证

问题内容：原通过拆迁取得的住宅，没有发票，后转让，个人所得税-财产转让所得计算时可以扣除房产原值，只有拆迁协议没有发票，当时没有补差价，也没缴纳契税，能把拆迁协议作为原值的扣除凭证吗？

答复机构：安徽省税务局-05-07

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔〕号）第二条规定：“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

（一）房屋原值具体为：

5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔〕号）等有关规定，其原值分别为：

（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。”

6、个人转让非住房个人所得税

问题内容：请问，河南省对个人转让非住房（自建房）的个人所得税征收有无地方性条文规定，是否有核定征收的规定？实务中，如何对个人转让非住房核定转让价格，是个人委托资产评估机构，然后拿到税务去认定吗？我查询过很多省市，专门有针对该事项个人所得税的约定，如1、天津市地方税务局公告年第11号“对纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格又无正当理由的，或纳税人未提供完整、准确的原值凭证，不能正确计算应纳税额的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，按核定的非住房转让收入的2%，征收个人所得税。”除此以外，湖北广西安徽等都有类似核定1%-2%的规定。否则河南按照20%，不利于此类房产的过户，税务局也会因交易双方难以承担如此高昂的个人所得税选择不过户而影响税务局的税收征收。

答复机构：河南省税务局-05-06

一、根据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号）规定：第三条（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。?第六条?应纳税所得额的计算：（五）财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

二、根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国令第号）规定：?第十六条?个人所得税法第六条第一款第五项规定的财产原值，按照下列方法确定：

（二）建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用；...

纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能按照本条第一款规定的方法确定财产原值的，由主管税务机关核定财产原值。

目前河南省没有针对转让非住房按核定征收率征收个人所得税的规定，不适用《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔〕号)和《河南省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（豫地税函[]号）规定的核定征收个人所得税的规定。如果属于个人转让非住房又无法查实征收的情况下，应由主管税务机关核定财产原值，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用税率20%。

7、以工规证建筑面积计算缴纳的城市基础设施配套费是否需要缴纳契税

问题内容：湖南某地产项目于年9月缴纳契税并取得国土证，后以工规证建筑面积计算缴纳了城市基础设施配套费。请问该城市基础设施配套费是否纳入上述土地契税计税基数？我司认为：

一、“城市基础设施配套费”是按照规划建筑面积和每平方米的缴费标准计算缴纳的，而只有“市政建设配套费”金额是与取得的土地面积有关。

二、“城市基础设施配套费”是针对新建、改建、扩建各类房屋建筑工程项目收取的，是为了改变居住环境，提高城市品质而缴纳的，而“市政建设配套费”是为获得土地使用权所支付的经济利益。

综上，我司认为“城市基础设施配套费”不纳入上述土地契税计税基数。仅“市政建设配套费”纳入。

答复机构：税务总局湖南省税务局-05-08

根据根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时，《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔〕号）进一步明确，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此，城市基础设施配套费应作为契税计税依据。

8、房地产开发企业预收款方式销售自开发项目的预交土地增值税计税依据的问题

问题内容：我公司为湖北荆州市石首市的某房地产开发企业，现正处于预收款方式销售自行开发的项目阶段，我公司为一般纳税人，适用增值税一般计税方法。年4月采用预收款方式销售商业地产取得预收房款万元，石首市非住宅产品土地增值税预征率为5.5%，我公司年4月因预收房款需要预交多少土地增值税？

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告年第70号)一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题:营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。根据上述政策，计算我公司年4月应预交土地增值税=万元/(1+9%)×5.5%=55万元（以下简称此计算方法为一般计算方法）。该公告同时又规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，依此方法计算，我公司年4月预交土地增值税=[-万元/(1+9%)×3%]×5.5%=58.3万元（以下简称此方法为简化计算方法），按简化计算方法计算的结果是比一般计算方法多预交土地增值税税款3.3万元，增的加幅度为6%。

我公司认为国税总局公告年第70号规定“可按照”上述方法进行计算（简化计算方法），并未强制必须按此方法计算，意味纳税人执行时有选择权，纳税人可选择不执行简化计算方法，继续按一般计算方法计算预交土地增值税。如果税务机关强制要求纳税人按现行简化计算方法计算预交土地增值税是不妥的。盼湖北省局予以明确这个问题。

答复机构：湖北省税务局-05-06

1.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔〕号）文件第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

2.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告年第70号）文件第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（



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