以前除了出差固定去的一两个城市，基本很少去别的城市旅行。疫情这小两年，国内也转了些地方。以前常去的地方都比较固定，没有探索一下周边，所以对中国大部分城市这几年的发展都没有什么直观的感受。

这两年去过了苏州、无锡、常州、南京、扬州、徐州、淮安、连云港、临沂、哈尔滨、齐齐哈尔、伊春、鹤岗、加格达奇、黑河、长春、吉林、沈阳、丹东、营口、锦州、盘锦、海拉尔、满洲里等城市，旅游小城市就不算在里面了，开车自驾也有公里以上了。

其中有些地方以前也去过，比如哈尔滨我年以前都去过了，市内感觉变化不算大，但松北和哈西那边变化就大了，高楼林立；

哈尔滨西高铁站

林立的高楼一直向天边延伸，但车位二十万一个，车也没几个钱，干脆不买都停路边，哈尔滨长春都有这情况。

吉林市是第一次去，但外围的绕城高速都开了有二十分钟那样，全域来万人口（主城区只是部分人口居住）的绕城高速有75公里，基建规模也不可谓不大。

吉林松花江畔

最喜欢长春的净月潭国家森林公园

苏州以前印象就是园林和小桥流水，现在的东方之门是个地标建筑，后面就是金鸡湖，围绕着金鸡湖周围各种企业和商业楼宇依次展开，规模巨大，塞车也厉害（苏州汽车保有量超过万辆，比上海、广州、深圳都多，普及率2.42，更是全国第一）。

苏州陆振兴的枫镇大肉面好吃??

淮安在老城区内走，就和以前的县城感觉差不多，觉得好无趣，离开的时候开车经过新区才发现，奥体中心周边很多现代化建筑，包括住宅和办公大楼等，绿化什么的都很好，老区新区完全不同的世界。

淮安软兜，新中国成立国宴上第一道热菜

目前全国真的都建设得很不错，和5年前比真是让人惊叹。但，这成就是怎么来的呢？我找了些数据，凭直觉推断的，并没有去做证实的工作，因为我没有时间去做，只是自己一个旅行的总结和思考，不一定准确。

结论是这些都是房地产和基建推动为主带来的，它们某种意义上是互为因果的。

打开每个地方政府的年财政结算报告，一般性财政收入里面主要还是税收，有中央（主要是增值税）和本级两个部分，本级收入加上转移支付收入（包括专项转移支付比如扶贫，更常态的是增值税的返还）就是本级预算收入；另外一部分就是地方政府性基金预算收入，一般主要来源就是当年入账的卖地收入。

卖地有收入，但获得这个收入也是有支出的，财政局公开的数据成本里面最大的一项就是拆迁（含补偿）和土地整理成本。看这个帐就会明白地方政府多愿意搞新城了，成本低很多，速度也会快。因为还涉及到利息成本，土地和城市经营的资金沉淀时间越短，资金付息成本越低，更主要的是，每个主政官员都想快速出政绩出效果，好被考核后提拔，似乎都是最好在3-4年里面就出效果，级别就能向上走一级。老区拆迁困难，成本高，建设速度慢，如果还有土地可以扩张，肯定最佳选择是建设新区，并与交通和产业布局规划结合起来。那样的话，老区真的是10年都没人管的，如果是有老区很破旧的房子，别幻想等拆迁发财了，有条件的还是新区买房改善生活先吧。当然，有教育和文化设施的大型城市的老区不在此列，因为这些城市的魂还是在老市区。

政府有收入了才能支出，收入中大部分城市都是卖地收入超过一般预算内收入的，只有几个经济体量大的城市的一般性收入大于卖地收入，拉动了全国大概10万亿预算内收入，地方基金预算收入（主要是卖地）在8-9万亿的水平。部分是支付了工资和各种服务采购费用（包括环保），甚至以此为基础衍生出来了很多债务，去做城市基建等。

如果卖地收入是稳定向上的，扩大城市规模和基建的付出可以在更高的土地转让收入中拿回来，似乎是完美的闭环。毕竟即使是郊区，我把地铁连到了城市核心区，还有体育馆剧院等配套，你不能说这里的房子的价值没有提升吧？所以这些年尤其是这五六年，基建快速扩大，城市摊大饼，城市更漂亮，房地产销售金额更高，城市现代化速度非常快，城市居民大多幸福感还是不错的，对政府还是点赞的。这也是这两年在外部压力下还比较团结的原因之一。外国人来中国真去看过的都会说amazing,说中国城市落后的那些都是乡巴佬。疫情前几年我在国外，和老外交流，但凡是来过中国的，没有人和我说中国落后。

但是，卖地是不能一直持续的，而债务是要还的，如果是建立于每年买卖土地差价作为收入来源上放了很大杠杆去举债，那很容易出现政府债务危机，而地方政府官员的任上，天然的出政绩的动力远大于不给后面留债务包袱的压力，所以留下了很大的显性和隐性债务问题。这点上中央政府是清醒的，年后严控PPP、地方融资平台和加强项目审计、终身问责制，加强了监管，控制得还算好，年，年的基建是下滑的。

在任何经济形态中，收入和资产都是不确定的，但债务是硬的，不可能自动消失。但同时，债务也会创造出资产和收入，简单来说，我们这些年的基建和地产成长的财务相关因素就是不断扩大的资产负债表。

我用国家统计局的数据，列出了年到年这20年来的商品房销售收入:

-亿，-，--1.03万亿，-1.75万，-2.08万-2.98万，-2.5万，-4.4万-5.25万，-5.9万，-6.44万-8.14万，-7.6万，-8.7万-11.7万，-13.3万，-15万-16万，-17.3万

大体上是每个销售收入提升30%以上的年份，也是房价飞跃一次的年份。排除政府舆论影响，中国人买涨不买跌的心态下会抢房，加快了去化，反过来刺激了房地产公司对未来地价上涨的预期，于是加杠杆甚至表外负债也要抢地，毕竟土地是不可再生资源，在土地竞拍过程中迅速抢高了土地价格，又拉动了期房和现房价格，纸面财富效应下，拉动更多合法的和非法的资金来投资和投机，所以房价、地价、入市资金、销售规模在地方政府、房地产商、投机者、刚需者的参与下的正向反馈中不断推高，商品房存量总市值在年末按任泽平的算法是62.6万亿美元，大约万亿人民币吧（也有说法是五六百万亿），是美国的2倍，是中国GDP的4倍。深圳的市价有算法是房子超过30万亿，单是商品房就超过15万亿，是2.76万亿GDP的5.4倍。

年中国人民币房地产贷款余额达49.58万亿元，较年增加了5.17万亿元，同比增长11.64%，个人贷款余额大约占70%，就是说个人贷款余额大约35万亿的水平。假设简单算这些贷款人已经供楼到一半了，那么他们按贷款额算房子市值大约70万亿，占市值大约15%，可以认为有15%的居住者是需要供楼的，他们一般都是中青年，也是压力最大的阶段，这也部分解释了为什么现在都不愿意多生娃。

年末中国居民部门杠杆率62.2%，低于发达国家的78%，高于新兴经济体的50%，债务收入比%，已经超过美国的95%。据国际清算银行和国际货币基金组织测算，当杠杆率超过60%会对中长期的消费带来负面影响，超过65%会对金融稳定有负面影响，超过80%后会对GDP增长有影响。现在就能感受到，消费强度是低了一点，考虑到消费中还有部分是居住相关的支出（房租和购买家电）这两年是上升的，其余消费是有抑制的。

当然，不同年龄层消费是有此消彼长的，比如茅台等高端白酒，是中年大叔们没有太多供房压力，收入也高了，人生也没啥念想了就喝点他们认知中的好酒感叹下幸福的人生，于是白酒消费规模也大，总量大致有亿的规模。年轻人很少喝了，但在潮流夜店，洋酒消费上升。消费也很多元化的，拿一个大的比例去判断整个消费行业没有太多实际意义。

年中国加入了WTO，出口加快，企业出口结汇导致央行发行更多人民币去购买美元，金融体系里面被动地注入了更多货币，M2从年的15.8万亿，到年的万亿，15年时间增长十倍，大约是年复合增长16-17%，非常快的速度，从年到年的万亿，年复合增长大概9%。

而出口从年开始高速的增长到了和年同比下滑后，又开始了增长（这个其实和大家感觉不一样，以为出口已经不那么重要了，当然，增速比较低了），和年即使和美国有贸易摩擦，还是增长的，年17.23万亿人民币，年即使有疫情，也增长到17.93亿，而年因为中国疫情防控做得好，别国很多无法正常开工，但网购和物流正常，出口端反而大涨，估计全年有20万亿水平。

而消费对GDP的贡献成了最大的部分，正常年份消费贡献接近60%了，比以前高可能是因为储蓄足够高了，年纪大的人消费增多，年轻人是观念变了，消费占其收入比提高了，甚至高负债消费。

质量和款式不错的男士休闲衬衫也要七八百一件了.....

中国商品房销售17万亿级别，出口大约正常下也是17万亿左右。

基建投资在经济增长中的作用不断提升，占GDP的比重由年的7.6%一路上涨至年20.8%的高点之后一路下行，目前大约是18%左右，也是17-18万亿的水平。资金来源为国家预算资金、国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金来源共五项。自筹资金占比超过50%，其实这部分真实自有资金只是部分，不少还是债务性质来源。卖地收入减少的话，地方政府在土地收储和城市建设的投入也会降低，很多基建都是房地产投资派生出来的。

商品房销售销售、出口、基建年大概都是每年17万亿的水平，合计五十万亿出头。

目前实际城市化率是超过63%，但我们因为户籍和工作居住所在地脱离，实际城市化率应该已经到了70%了，我老家的城市人群从口音看，周边能入城的农村人口都来了。

湛江这样的四线城市都通过地产、基建和引进宝钢等大型工业项目并进，城市面貌改善了很多。

虽然政府前段严控炒作，不希望房价过快上涨，以后稍后可能会放松，从长远看，政府应该会把部分租赁住房作为公用品来提供，长期的高房价对社会尤其是年轻人是不好的，从香港-年的动荡看，中央政府清楚贫富分化可能的后果，今年提出的共同富裕，让那些四五线城市不要盖高楼，不批人口万以下的城市的地铁项目，社会没有炒作氛围了，房价自然就不涨，投机的人也就不来。

在目前人均居住面积足够，新生人口急促下降下，人口加快老化，居民杠杆率已经不能再高了。在地方政府和居民不能再加杠杆下，我预期未来几年地产销售和地产开发投资、政府基建都会有压力，很难作为经济增长的动力。可能这是永久性的事件。

虽然按一些研究的测算，中国未来的改善需求和老房子报废等置换出来会让未来能保持不低于10万亿的销售，但要知道那这个就回到了年水平还不足了，考虑货币贬值，等于是回到了年以前了，而年刚好是这轮大涨的起点。

从超过17万亿到收缩到10万亿水平，对行业是一件很痛苦的事情，其中肯定很多企业退出或者被收购，但这行业品牌和生产能力的价值不大，估计收购很多都是按土地价值打个折再扣掉负债而已，卖不了多少钱。这个过程走完才能言行业出清完成和集中度提高，我估计要四五年以后了。比较好的假设是每年收入上涨5%，房价每年跌3-5%，五年后房价收入比也就不过分了。对自住的和银行伤害不大，但炒房的就亏钱了，算上利息的话亏很多。中央也许就要这种效果。

看看年和年全国卖地收入前五名的城市：年杭州-亿上海-亿广州-亿苏州-亿武汉-亿

年上海-亿杭州-亿广州-亿南京-亿北京-亿

其中杭州长期占卖地收入冠军，-年四年卖地收入达万亿。而杭州先有APEC，后有年亚运会，国家还有配套资金，所以肯定会借着这五年把城市做大，做美，庞大的投资下看到杭州这几年的大变样。

优秀的房地产公司目前买地都偏向于长三角，大湾区和几个区域经济中心，而不是天女散花，是理性的。即使是大湾区也会有区别的，比如跑到中山、珠海就好吗？珠海人口不到万，国家明令是不能修地铁的，如果没有人口大规模迁移，那就永远不会有地铁，城市发展的张力会有缺失，经济下行期比较脆弱。

结论：未来四五年，谨慎评估房地产企业和相关产业链以及银行，虽然一些标的有pricein,但因为某些时期会出现利润下滑的断点和不知道差到什么情况和多久，即使没有实质性的损失风险，也会影响效率。这次可能是地产20年大周期的真正顶部，小心为好。而未来老百姓资产配置可能更多配置在股票、基金等而不是房产，非银金融行业应该会有所受益。

基建、消费、出口都无力的情况下，会怎样真是不知道。目前出口很不错，但转单过来的东南亚已经开始收单了，明年出口预计差于今年，但国际环境好一点的话，出口反而可能还不算太差，当然，按照今年的订单去扩产的肯定有问题。